Titik Balik Industri Properti

Sunday, 26 October 2008
Bunga kredit kepemilikan rumah yang tinggi saat ini dikhawatirkan akan menimbulkan kredit macet. Namun,pelaku bisnis properti optimistis hal tersebut tak akan terjadi. Mengapa?


Krisis keuangan global yang terjadi saat ini memaksa pemerintah seluruh negara di dunia mengkaji ulang kebijakan ekonominya. Tak terkecuali Indonesia.Kondisi ini pula yang membuat Bank Indonesia menerapkan kebijakan moneter yang ketat (tight monetary policy) untuk mengantisipasi laju inflasi yang semakin cepat. Maklum,dalam kondisi yang serba tidak menentu seperti sekarang ini, sekalipun ada penurunan inflasi,tetapi nilainya akan tetap tinggi.

Hal ini tak lain disebabkan adanya gejolak eksternal yang kini masih dalam tahap resolusi, yaitu krisis keuangan di AS. Semua itu menuntut kebijakan otoritas moneter dan sektor keuangan agar tetap menerapkan prinsip kehati- hatian. Dalam keputusan Rapat Dewan Gubernur Bank Indonesia pada September 2008,Dewan Gubernur kembali menaikkan suku bunga BI Ratesebesar 25 bps dari 9,00% menjadi 9,25%.

Ini kenaikan kelima kalinya sejak Mei 2008. Bahkan, saat ini BI Ratekembali naik menjadi 9,50%. Kenaikan BI Rate sebagai akibat dari gejolak keuangan yang terjadi saat ini, yang membuat perbankan meninjau ulang seluruh kebijakan kreditnya,termasuk di bidang properti. Lantas,bagaimana dengan prospek kredit properti,terutama kredit pemilikan rumah (KPR)?

Berdasarkan penelusuran SINDO, sejumlah pelaku bisnis properti di dalam negeri demikian optimistis akan tahan banting melewati krisis global. Mereka bahkan beranggapan inilah saatnya bagi sektor properti menemukan titik balik dari keterpurukan. Mencermati perjalanan siklus bisnis properti di Indonesia dari tahun ke tahun, memang mengalami pasang surut.

Pada era 1980-an,bisnis properti sempat mencapai puncak (booming), kemudian pada 1983 anjlok di titik terbawah, dan pada 1986 terimbas krisis minyak. Selanjutnya,pada 1989,sektor properti kembali menemui masa keemasannya. Sayangnya,kondisi itu tak bertahan begitu lama lantaran pada 1993 kembali anjlok.

Bisnis ”kebutuhan papan”ini kembali menemukan posisi puncaknya pada 1997, sebelum krisis ekonomi menghantam Asia.Begitu krisis menerpa,sektor properti terjun bebas ke level terendah. Secara perlahan, bisnis properti mulai bangkit pada 2000 hingga mencapai puncaknya pada 2007.

Berdasarkan sejumlah olahan data dari Indonesia Property Watch/IPW (2007), pada triwulan kedua 2007 terdapat kenaikan pangsa pasar KPR sebesar 10%. Hal ini mendorong para konsumen yang sebelumnya menunda pembelian rumah mulai merealisasikan pembelian rumah yang besarnya dapat mencapai 5%–7,5%. IPW mencatat, kenaikan pangsa pasar KPR 2007 sebesar 15%–17,5%.

Namun,kebijakan pemerintah menaikkan harga bahan bakar minyak (BBM) hingga tiga kali sejak 2006–2008 harus diakui berdampak terhadap daya beli masyarakat.Meski begitu, data Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) mencatat,pertumbuhan pembayaran kredit dan penjualan perumahan akan meningkat signifikan pada 2008.Pertumbuhan 2008 diprediksikan mencapai angka Rp20,51 triliun untuk 236.000 unit rumah.

Angka prediksi ini meningkat cukup tajam hingga lebih 25% dibandingkan pada 2007 yang hanya senilai Rp16,6 triliun untuk 203.000 unit rumah. Menurut pengamat properti Panangian Simanungkalit, yang membuat bisnis properti akan kebal dan tahan banting menghadapi krisis lebih disebabkan kemampuan masyarakat membayar KPR di Indonesia lebih baik dibandingkan di negara lain.

Disamping itu, kekuatan modal pengembang menjadi faktor utama menemukan kembali titik balik bisnis properti. ”Pengembang besar yang terlalu spekulatif itu bahaya. Sementara pengembang yang punya karakter akan eksis. Justru yang mati itu yang terlalu bernafsu,”ujarnya dalam acara talk show bertema Dampak Krisis Global terhadap Bisnis Properti di Podomoro City,Jakarta,pekan lalu.

Panangian selanjutnya mengungkapkan, pengembang yang lebih mengedepankan spekulasi dengan mengandalkan pinjaman dari perbankan yang akan terancam keberadaannya. Sebab, dengan kenaikan suku bunga, pengembang-pengembang tersebut akan kesulitan lantaran perbankan memperketat penyaluran kreditnya. Itulah mengapa,hanya pengembang besar yang memiliki kecukupan kapitalisasi yang akan mampu bertahan.

”Justru ini akan positif kepada properti sehingga orang belajar untuk tidak asal pinjam uang dan belajar untuk tidak bermain di pasar modal,”ujarnya. Selain itu,Panangian memprediksi kondisi bisnis properti pada 2009 akan kelebihan penyediaan.Namun, hal itu tidak akan menyebabkan penurunan harga.Kelebihan penyediaan itu diperkirakan akan menekan harga.

”Kalau dulu uang cari barang, sekarang barang cari uang. Jadi, para pengembang harus kreatif menarik pembeli,”tandasnya. Sementara itu, Deputi Gubernur Senior Miranda Goeltom dalam jumpa pers (8/10) menyatakan kebijakan menaikkan BI Rate dilakukan sebagai salah satu strategi mencegah kenaikan suku bunga pada kuartal pertama tahun depan.

Selain itu, BI optimistis inflasi akan menurun hingga kisaran 6,5% hingga 7,5%. Namun, kebijakan ini menuai kontroversi.Sebagian kalangan menilai,saat terjadi krisis global,di mana bank-bank sentral di negara lain beramai-ramai menurunkan suku bunga, BI justru menaikkannya. Sontak, BI pun dituding tidak memiliki kepekaan terhadap krisis (sense of crisis).

Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional (PPN)/Kepala Bappenas Paskah Suzetta menyatakan, sempat terjadi tarik ulur antara dirinya dengan Menteri Keuangan Sri Mulyani dan pihak BI terkait kebijakan kenaikan BI Ratetersebut.Namun,harus diakui ini keputusan sulit.Sebab, kebijakan tersebut merupakan langkah antisipasi pemerintah terhadap dampak krisis global dari sisi ekonomi.

Meski demikian,Paskah optimistis pertumbuhan ekonomi pada 2009 mendatang masih dapat tercapai.Pemerintah menargetkan secara optimistis pertumbuhan ekonomi pada 2009 mencapai di atas angka 6%, secara moderat 5,8%–6%, sedangkan target pesimistis adalah 5,5%–5,8%.

”Untuk setiap asumsi pertumbuhan ekonomi tersebut kita sudah siapkan skenarionya,”ujar Paskah. Meski banyak pihak yang memprediksikan sektor properti akan terkena dampaknya mulai 2009 mendatang, tapi kalangan pelaku di bisnis ini tetap yakin akan mampu melewatinya. CEO Aston Marina Ancol Matius Jusuf misalnya, menyatakan ancaman kredit macet pada KPR memang perlu diwaspadai.

Terutama bagi pengembang segmen menengah ke bawah, apabila terjadi kenaikan bunga kredit KPR akan berbahaya. Dengan demikian, dia menyarankan untuk pengembang segmen menengah ke bawah agar tidak menaikkan suku bunga terlalu tinggi. Ini bisa dilakukan melalui kerjasama antara pengembang dengan perbankan.

”Kemungkinan akan terjadi kredit macet apabila mereka menaikkan suku bunga, untuk itu jangan menaikkan suku bunga terlalu tinggi,”katanya. Banyak pihak menilai dampak krisis global dan kenaikan suku bunga akan sangat terasa bagi KPR tipe menengah. Sementara untuk menengah ke atas justru cukup aman karena didukung kapitalisasi yang cukup kuat dari pengembang.

Sementara untuk KPR bawah justru kebal krisis, sebab bunganya disubsidi pemerintah. Buktinya,Agung Podomoro Group (APG) yang mengambil segmen menengah ke atas telah mampu melakukan penjualan 60% dari proyek pembangunan yang sedang dilaksanakan saat ini. Marketing Director APG Indra W Antono mengaku,hingga saat ini belum merasakan dampak krisis global secara langsung.Namun, yang saat ini masih terasa justru dampak kebijakan kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM) oleh pemerintah beberapa waktu lalu.

”Kita optimistis akan mampu melewati masa krisis global ini.Memang jika kita mampu melihat masa ini dari perspektif yang berbeda justru keadaannya akan berbalik. Saat inilah masa yang bagus bagi bisnis properti di Indonesia,”tandasnya. (abdul malik/islahuddin/ faizin aslam)

http://www.seputar-indonesia.com/edisicetak/content/view/181231/